Späť
Na slovenskom trhu s prenájmami je stále bežná prax, že prenajímateľ poskytne byt alebo dom nájomcovi bez písomnej zmluvy, teda „na dobré slovo“. Hoci sa môže zdať, že ide o rýchle a jednoduché riešenie, v skutočnosti prenajímateľ podstupuje veľké právne a finančné riziko. V prípade problémov s nájomcom je totiž jeho pozícia výrazne oslabená.
Neexistujúce dôkazy o dohode
Ak prenájom nie je zachytený v písomnej forme, prenajímateľ sa v prípade sporu ťažko domáha svojich práv. V spore pred súdom sa potom často rozhoduje iba na základe svedeckých výpovedí, čo je neistejšie a zdĺhavé.
Riziko neplatiča
Bez písomnej zmluvy je vymáhanie dlžného nájomného komplikované. V prípade neplatiča sa často jedná aj o nutnosť súdneho vypratania bytu, ktoré sa bez riadnej zmluvy ešte viac komplikuje.
Poškodenie nehnuteľnosti
Ak nájomník poškodí zariadenie alebo samotný byt, prenajímateľ má bez zmluvy len veľmi obmedzené možnosti, ako si nárokovať náhradu škody.
Daňové a právne riziká
Prenajímať byt bez zmluvy znamená často aj nepriznávanie príjmov z prenájmu. Takýto postup môže viesť k problémom s daňovým úradom a prípadným sankciám. Navyše, prenajímateľ sa tým pripravuje o možnosť legálne zahrnúť do daňových výdavkov náklady súvisiace s prenájmom.
Nemožnosť nastaviť sankcie a ochranné mechanizmy
Kvalitná nájomná zmluva môže obsahovať ustanovenia, ktoré chránia prenajímateľa (kaucia, zmluvné pokuty, výpovedne lehoty). Bez zmluvy tieto mechanizmy neexistujú a prenajímateľ je vystavený plnému riziku správania nájomcu.
Zhoršená pozícia pri vyprataní bytu
Ak nájomca odmieta po skončení dohodnutého nájmu byt vypratať, prenajímateľ bez zmluvy prakticky nemá právny titul, na základe ktorého by sa domáhal jeho vysťahovania. Súdne konania sa predlžujú a zvyšujú finančné straty prenajímateľa.
Záver
Prenájom nehnuteľnosti „na dobré slovo“ sa môže zdať ako jednoduché riešenie, no v skutočnosti je to jedna z najrizikovejších ciest. Prenajímateľ riskuje nielen finančné straty a poškodenie majetku, ale aj dlhé a náročné súdne spory, v ktorých mu budú chýbať dôkazy.
Investovať čas a prostriedky do kvalitne vypracovanej písomnej nájomnej zmluvy sa vždy oplatí. Zmluva predstavuje nielen právnu istotu, ale aj preventívny nástroj, ktorý môže zásadne znížiť riziko problémov s nájomníkmi.
Ako si viete preveriť budúceho nájomcu
Prenájom nehnuteľnosti prináša stabilný príjem, ale aj riziko nespoľahlivých nájomníkov. Neplatenie nájomného, poškodzovanie bytu či dlhé súdne spory môžu prenajímateľa stáť tisíce eur a množstvo času. Preto je dôležité ešte pred podpisom nájomnej zmluvy preveriť budúceho nájomcu a minimalizovať možné problémy.
1. Základná identifikácia a doklady - presné identifikačné údaje sú kľúčové pre vymáhanie pohľadávok v prípade sporu.
2. Overenie finančnej bonity – môžete požiadať o potvrdenie o príjme alebo výplatné pásky. Niektorí prenajímatelia využívajú aj komerčné registre dlžníkov (napr. neklam.sk), kde je možné overiť prípadné exekúcie.
3. Vypýtajte si referencie od predchádzajúcich prenajímateľov
4. Osobné stretnutie - pri výbere nájomcu je dôležitý aj ľudský faktor. Počas osobného stretnutia si môžete všimnúť - seriózny prístup k podpisu zmluvy, úprimnosť v komunikácii a celkové správanie a postoj k záväzkom.
5. Kaucia ako poistka
Jedným z najúčinnejších nástrojov na minimalizáciu rizika je vratná kaucia vo výške 1–3 mesačných nájmov. Slúži na krytie prípadných dlhov alebo škôd spôsobených nájomníkom. Prenajímateľ by mal presne stanoviť podmienky jej použitia a vrátenia v zmluve.
6. Jasné podmienky v nájomnej zmluve
Kvalitná zmluva je kľúčová. Mala by obsahovať:
7. Poistenie nehnuteľnosti – prenajímateľovi sa oplatí mať uzatvorené poistenie bytu vrátane krytia škôd spôsobených nájomníkom.
Prečo je kvalitná nájomná zmluva spôsob ako minimalizovať problémy v rámci prenájmu?
Prenajímanie nehnuteľnosti môže byť výhodnou investíciou, ale len vtedy, ak máte všetko právne podchytené. Najčastejším zdrojom problémov medzi prenajímateľmi a nájomníkmi sú zle nastavené alebo neúplné nájomné zmluvy. Profesionálne spracovaná nájomná zmluva dokáže týmto problémom predísť. Advokátska kancelária KONCOVÁ & PARTNERS, s. r. o. (https://www.zavaseprava.sk/), vám pripraví nájomnú zmluvu, ktorá vás ochráni pred neplatičmi, neoprávnenými zásahmi do nehnuteľnosti či nejasnosťami pri ukončení nájmu. Klientom poskytuje istotu právnej ochrany, vďaka ktorej môžu svoju nehnuteľnosť prenajímať bez zbytočných obáv. Ak zvažujete prenájom alebo chcete skontrolovať už existujúcu zmluvu, obráťte sa na Advokátsku kanceláriu KONCOVÁ & PARTNERS, s. r. o.
Nevystavujte sa riziku. Investujte do kvalitnej nájomnej zmluvy – vyplatí sa to.
