Nevypratanie bytu nájomcom: Aké má prenajímateľ právne možnosti?

Úvod

Situácia, keď nájomcovi skončí nájomná zmluva, no byt nevyprace a odmieta ho odovzdať, patrí medzi najčastejšie problémy v nájomných vzťahoch. Prenajímateľ sa tak ocitá v nepríjemnej pozícii – má obmedzenú možnosť nakladať so svojou nehnuteľnosťou a zároveň nesie finančné straty. Aké právne prostriedky má prenajímateľ k dispozícii?

1. Výzva na vypratanie a odovzdanie bytu

Prvým krokom by mala byť písomná výzva adresovaná nájomcovi:

• doručena doporučenou poštou alebo osobne,
• obsahujúca dátum skončenia nájmu a povinnosť vypratať byt,
• stanovenie primeranej lehoty (napr. 7 – 14 dní).

Táto výzva je dôležitá aj ako dôkaz v prípade súdneho sporu.

2. Zákaz svojpomoci

Prenajímateľ nesmie použiť svojpomocné metódy, ako je výmena zámkov, odpojenie energií alebo vyhodenie vecí nájomcu. Takýto postup by bol v rozpore so zákonom a mohol by viesť až k trestnoprávnej zodpovednosti za porušovanie domovej slobody (§ 194 Trestného zákona).

3. Žaloba na vypratanie nehnuteľnosti

Ak nájomca byt neuvoľní dobrovoľne, prenajímateľ môže podať na súd žalobu o vypratanie nehnuteľnosti.

• Súd skúma platnosť skončenia nájmu a existenciu právneho titulu užívania bytu.
• Po právoplatnom rozsudku môže prenajímateľ požiadať o exekúciu.

4. Exekučné vypratanie

Exekúciu vykonáva súdny exekútor na základe exekučného titulu (rozsudku).

• Exekútor stanoví termín vypratania,
• v prípade potreby zabezpečí asistenciu polície,
• veci nájomcu sú premiestnené a uskladnené na jeho náklady.

Tento proces síce trvá, ale je jediným legálnym spôsobom, ako prinútiť nájomcu vypratať byt.

5. Náhrada škody a bezdôvodné obohatenie

Ak nájomca byt užíva bez právneho dôvodu po skončení nájmu, prenajímateľ môže žiadať:

• náhradu škody (napr. ušlý zisk z nájmu, poškodenie bytu),
• finančnú kompenzáciu vo forme náhrady za užívanie bytu (bezdôvodné obohatenie).

Tieto nároky sa uplatňujú žalobou na súde a môžu byť kumulatívne k žalobe o vypratanie.

6. Preventívne opatrenia v nájomnej zmluve

Aby prenajímateľ minimalizoval riziko, odporúča sa už pri uzatváraní zmluvy:

• zakotviť presné podmienky ukončenia nájmu,
• dohodnúť kauciu vo výške aspoň jedného nájmu,
• upraviť právo prenajímateľa žiadať zmluvné pokuty za omeškanie s vyprataním,
• viesť odovzdávací protokol so stavom bytu a zariadenia,
• lustrácia - centrálny register dlžníkov, www.neklam.sk

Záver

Nevypratanie bytu nájomcom je pre prenajímateľa vážnym zásahom do vlastníckych práv. Hoci proces súdneho a následného exekučného vypratania môže byť zdĺhavý, je to jediná zákonná cesta. Prenajímateľ by sa mal vyhnúť svojpomoci a namiesto toho postupovať právne – od písomnej výzvy cez žalobu až po exekúciu. Zároveň je vhodné predchádzať problémom kvalitnou nájomnou zmluvou od advokátskej kancelárie. My osobne máme skúsenosť s Advokátskou kanceláriou KONCOVÁ & PARTNERS, s.r.o. (https://www.zavaseprava.sk/), kde nám poradili a vyhotovili nájomnú zmluvu, ktorá chráni naše práva.